Análisis de terrenos residenciales, turísticos y comerciales en República Dominicana.
Descubre qué permite la norma en ese terreno y cuánto tiene sentido pedir o pagar por él.
Diagnóstico gratuito con tu plano catastral. El informe de pago, con visita, va aparte.
¿Ya tienes el plano? Envíalo por WhatsApp. ¿Todavía no? Baja el informe de muestra.
César J. Herrera Gutiérrez firma cada informe. Más de 20 años en bienes raíces de lujo y 10 como afiliado exclusivo de Christie's.
Terreno de 9,300 m² cerca de la playa. Proyecto de 20 villas.
Cifras de ese caso, sujetas a sus fuentes y supuestos.
Ver el caso →Diagnóstico e informe
En dos días hábiles desde que recibimos el plano necesario.
Según el alcance contratado. Se entrega en 10 días hábiles desde el pago y la entrega de los documentos.
Informe del terreno · sin proyecto
Informe completo · suma esto si traes diseño, presupuesto y permisos
Crédito del 100 % sobre la comisión de venta si el terreno pasa a venta exclusiva con nosotros en 12 meses. Ver condiciones
Ver precio y condicionesLos dos días hábiles empiezan cuando recibimos el plano catastral georreferenciado. Sin el plano no podemos entregar el diagnóstico. Es el plano del terreno con las coordenadas de sus vértices, preparado por un agrimensor. ¿Todavía no lo tienes? Baja el informe de muestra y pide tu diagnóstico cuando lo tengas.
Antes de pagar o de vender
Cada una puede cambiar lo que vale el terreno o lo que se puede construir en él. Se verifican con documentos, no en la negociación.
Permite cuatro niveles.
No garantiza cuatro plantas completas ni cualquier cantidad de apartamentos. La ocupación, los retiros, los parqueos o la densidad ponen un límite menor.
Cruzamos todos los parámetros y te decimos cuántas unidades caben cuando están confirmados.
Está a 150 metros de la playa.
Nadie lo midió. Y la franja de 60 m desde la pleamar es dominio público: no es terreno privado que puedas edificar o vender.
Marcamos en tu plano el linde con la costa y te decimos que hay que medir la franja desde la pleamar.
A ese precio se vende todo.
En un caso real, la referencia de valor del terreno era US$ 280 por m². Con obra, comisiones y plazo, el proyecto podía pagar unos US$ 64 por m². Son referencias sujetas a supuestos.
Hacemos la cuenta con tu diseño y tu presupuesto: costos, plazos, retorno y el precio de venta que haría falta.
Informes de muestra
Los dos son casos reales, anonimizados y publicados con autorización. Toca una página para ampliarla.
Para quien compra un terreno o quiere venderlo. Es un terreno costero de unas 24 hectáreas, sin nombre ni ubicación exacta. La muestra enseña tres páginas: portada, índice y cómo se ve el terreno. El informe completo, de 32 páginas, trae el rango de precio, el cruce ambiental y lo que falta confirmar.
Portada con la superficie y el polígono
Índice del informe completo
El terreno y lo que revisa el informePara quien ya tiene diseño y presupuesto. Un propietario con un proyecto de 20 villas quería saber si ese proyecto suma valor a su terreno. Caso anonimizado y publicado con autorización del cliente: 14 páginas de un informe real de 46.
¿Quieres los PDF? Descarga las dos muestras dejando tus datos.
Caso real · etapa 2, con proyecto
Un terreno de 9,300 m² cerca de la playa y un proyecto de 20 villas. Dos preguntas. Una: ¿cuánto vale el terreno? Otra: ¿cuánto puede pagar por él un desarrollador que construya ese proyecto?
Publicado con autorización del cliente. Sin nombre ni ubicación.
Dos referencias, comparadas
Resultado del análisis: con el diseño recibido, el proyecto no alcanzaba a pagar el valor de referencia del terreno.
Son referencias sujetas a fuentes y supuestos. No representan un ahorro, una pérdida evitada ni un resultado garantizado.
Un propietario quería saber cuánto valía su terreno de costa y si un desarrollador podía pagar ese valor con el diseño que ya tenía: 20 villas de tres niveles.
La superficie, contrastada de tres maneras. Las ofertas comparables de la zona. El estado de los permisos del expediente. Y el diseño frente a la carta municipal. Se revisó el presupuesto de obra y se ajustó: se sacaron del costo el restaurante y las canchas de pádel.
Con las ventas supuestas, antes de comprar el suelo el proyecto dejaba ≈ US$ 0.6 M. Para pagar el suelo con sus gastos habría hecho falta vender a ≈ US$ 3,070 por m², no a los US$ 2,500 supuestos. No hay datos que demuestren que existan compradores a ese precio.
| Qué es | Superficie | Para qué se usó |
|---|---|---|
| Diseño recibido | 4,956 m² | 20 villas. Es lo que el cliente quería construir. |
| Documentada en la carta municipal | 4,452 m² | Es lo que consta como aprobado. La diferencia no está conciliada con la autoridad. |
| Escenario de las proyecciones | 4,956 m² | Ventas supuestas de ≈ US$ 12.4 M a US$ 2,500 por m². Es un supuesto de trabajo, no un precio de cierre. |
Con la superficie de la carta, caben 18 villas y el terreno pasaría a pesar el 23 % de las ventas.
Qué recibes
El informe se hace en dos etapas. La primera no necesita proyecto. La segunda sí: necesita tu diseño, tu presupuesto y tus permisos. El informe del terreno cubre la etapa 1; el informe completo suma la 2.
No diseñamos el proyecto ni hacemos el presupuesto.
Para decirte si tu proyecto es factible en ese terreno, nos entregas el diseño (planos y cuadro de áreas), el presupuesto de obra y la documentación de permisos y autorizaciones que ya tengas. Con eso verificamos si lo que diseñaste cabe, se puede vender y puede pagar el terreno. Lo que falte, el informe lo marca como pendiente; no lo suponemos por ti.
Sin proyecto no hay etapa 2. Sin diseño no hay ventas, ni costos, ni retorno que calcular, así que el informe se queda en el terreno. No estimamos cuánto costaría construir sin un proyecto diseñado. Cuando tengas el diseño y el presupuesto, pasas a la etapa 2.
En las dos etapas
Tiene vocación turística.
Que la zona sea turística no significa que el terreno admita un hotel, ni villas en la cantidad que el negocio necesita.
Identificamos el producto autorizado y con qué intensidad.
Ya tiene uso de suelo comercial.
El uso de suelo es una pieza del expediente. No equivale a una licencia de construcción.
Te decimos qué permisos faltan y en qué orden se piden.
Las habitaciones del hotel se venden una por una.
Autorizar un hotel no demuestra que cada habitación pueda venderse como inmueble independiente. Para eso hace falta un régimen de condominio.
Separamos lo que se puede construir de lo que se puede vender y titular.
No hay un número de pisos, una ocupación o una densidad que valga para todo el país. En cada terreno identificamos la norma que aplica, dentro del marco de la Ley 368-22 de Ordenamiento Territorial.
De la superficie del título a lo que se vende
Los metros construidos no son automáticamente metros privados vendibles: circulaciones, cuartos técnicos y amenidades pueden ser áreas comunes.
Un indicador inicial: qué parte de las ventas posibles se lleva el precio del terreno. No sustituye el análisis económico ni el simulador financiero del informe completo.
Ventas posibles = m² × metros construibles por m² × % vendible × precio de venta
Peso del terreno = precio del terreno ÷ ventas posibles
Si cambiaste el área o el precio, se pasan al formulario. Si dejaste los ejemplos, no.
Cómo funciona
El plano catastral georreferenciado, por WhatsApp o con el formulario.
En dos días hábiles desde que recibimos el plano: el diagnóstico de tu parcela y una propuesta con alcance, precio y plazo.
Solo si la propuesta te sirve. Nos envías lo que pide: si hay proyecto, su diseño, su presupuesto y los permisos.
En 10 días hábiles desde el pago y los documentos. Lo revisamos juntos.
Cobertura
Capital, Este, Zona Norte, Sur y Sur Profundo. Desde Santiago, Jarabacoa y Constanza hasta Samaná, Miches y La Romana. La visita al terreno va incluida en la propuesta, esté donde esté.
Para quién es
Quién analiza y cómo se valida
Su firma significa que revisó los datos, las fuentes y los cálculos, que responde por las conclusiones y que dejó escrito lo que no se pudo verificar.
Más de 15 años como fotógrafo profesional. Fundador de DR-ONE Dominican y de The Art People Project. Visita cada terreno y arma el banco de imágenes y videos.
Cómo trabajamos. Usamos IA a fondo para procesar datos y comparables, y modelos matemáticos para las proyecciones. César J. Herrera Gutiérrez revisa las conclusiones, hace la evaluación económica y firma el informe.
Son interpretaciones preliminares. No son una certificación oficial de linderos, de superficie ni de la franja de pleamar.
El informe las señala como pendientes cuando faltan, y deja escrito qué hay que pedir y a quién.
Precios y condiciones
Cómo se contrata: nos envías el plano catastral georreferenciado, recibes el diagnóstico gratuito y una propuesta con el alcance, el plazo y la forma de pago. Si la aceptas, pagas y empezamos. Para evaluar un proyecto, nos entregas su diseño, su presupuesto y la documentación de permisos y autorizaciones. Si tienes más de un terreno, el precio se acuerda en la propuesta.
Visita + rango indicativo de precio + lo que permite la norma + ficha de parámetros + mapa de permisos + informe firmado + reunión de revisión.
Visita + análisis normativo + evaluación económica + informe firmado + reunión de revisión.
¿Qué significa el crédito del 100 %?
Si cualquiera de los terrenos que analizamos pasa a venta exclusiva con César J. Herrera G. dentro de los 12 meses siguientes, te descontamos de la comisión de venta todo lo que pagaste, en cualquiera de los dos informes. No es un descuento parcial: es todo lo pagado. En ese caso, el informe que elegiste te costó US$ 0.
El ITBIS no entra en el crédito: se acredita solo lo pagado sin impuesto.
Si pagas el informe del terreno y en los 30 días siguientes pasas al informe completo, te descontamos lo que pagaste por el primero, sin ITBIS.
Si eres broker y vendes o compras el terreno, el crédito pasa a tu comprador o vendedor.
Si nos encargas vender las unidades de tu proyecto, el crédito también aplica, según las condiciones que acordemos por escrito. El plazo y la comisión dependen del tipo de activo, del valor de venta y de la ubicación, y los acordamos contigo en la propuesta.
Preguntas frecuentes
Sin el plano catastral georreferenciado no podemos entregar el diagnóstico gratuito. Es el plano del terreno con las coordenadas de sus vértices, preparado por un agrimensor. Mientras lo consigues, baja el informe de muestra para ver cómo trabajamos, y pide tu diagnóstico cuando lo tengas. Los dos días hábiles cuentan desde que recibimos el plano.
Empiezas por la etapa 1: el informe del terreno trae un rango indicativo de precio, lo que permite la norma, una ficha de parámetros para tu arquitecto y un mapa de permisos. Con eso decides si compras, vendes o empiezas a diseñar. Cuando tengas diseño y presupuesto, pasas a la etapa 2.
Además del plano catastral: el diseño del proyecto (planos y cuadro de áreas), el presupuesto de obra, los precios de venta que esperas y la documentación de permisos y autorizaciones. Nosotros no diseñamos ni presupuestamos. Si falta algún dato, te lo decimos al principio y el informe lo deja como pendiente.
Residenciales, turísticos y comerciales, en todo el país. Nuestra mayor experiencia está en turismo y en bienes raíces de lujo.
No. El uso de suelo es una pieza del expediente: la licencia de obra nueva pide además título, plano catastral, planos, estudios técnicos y las autorizaciones sectoriales que apliquen. Requisitos oficiales.
Es todo lo que regula qué se puede hacer en él. El plan de ordenamiento territorial es una parte: define usos del suelo, densidad y zonas. También cuentan lo que certifica el ayuntamiento para esa parcela (la carta municipal), los Parámetros de Diseño de MITUR si el uso es turístico, la franja costera de la Ley 64-00, y las autorizaciones ambientales y de CONFOTUR cuando aplican. Si el municipio no tiene un plan aprobado, pesan sobre todo la certificación del ayuntamiento y los parámetros sectoriales. El informe cita el documento de cada parámetro y deja como pendiente el que falte.
Es la respuesta del Ministerio de Turismo que indica la legislación y los parámetros que aplican a una ubicación y a un tipo de proyecto. En zona turística es uno de los documentos clave. Servicio de MITUR.
Te damos los parámetros de la norma para el terreno. Sin un proyecto diseñado no se puede estimar el costo de construirlo. Cuando tengas el diseño y el presupuesto, pasas a la etapa 2.
No. Tú entregas el diseño, el presupuesto y los permisos; nosotros decimos si ese proyecto es factible en ese terreno.
Es una herramienta que se entrega con el informe completo para que generes tus propios escenarios con los datos de tu proyecto.
No se cobra. Si con el plano catastral no se puede hacer el análisis (por ejemplo, coordenadas ilegibles o un polígono que no cierra), te lo digo y no pagas nada.
Vuelvo a revisar las ofertas de mercado de tu terreno y te digo qué cambió: qué ofertas desaparecieron, cuáles cambiaron de precio y cómo queda el rango. Las ofertas pueden salir del mercado sin aviso, y por eso conviene mirarlas de nuevo.
Es un documento de dos páginas con los datos verificados de tu terreno, pensado para enseñárselo a compradores. No lleva el precio salvo que tú y yo lo decidamos.
No. Una tasación dice cuánto vale un inmueble hoy. El informe del terreno da una referencia de valor y lo que permite la norma. El informe completo, si traes un proyecto diseñado, también dice si es factible allí y cuánto puede pagar un desarrollador por el terreno. Las cifras de valor son referencias sujetas a fuentes y supuestos.
Te lo decimos igual. El informe dice lo que muestran los números, aunque no sea lo que esperabas. En el caso real de esta página, el diseño no alcanzaba a pagar el valor de referencia del terreno y así quedó escrito.
Sí. No publicamos información de clientes sin su autorización. Cuando la tenemos, el caso va sin nombres ni ubicación y con las fotos difuminadas.
Diagnóstico preliminar gratuito
Completa lo necesario y se abrirá WhatsApp con el mensaje ya escrito. Tendrás que enviarlo allí. Adjunta el plano catastral georreferenciado en el mismo chat: los dos días hábiles del diagnóstico empiezan cuando lo recibimos.
¿Prefieres escribir directo? WhatsApp: (809) 697 5117 · Correo: cherrera@provaltur.com
Quién responde. César J. Herrera Gutiérrez, cherrera@provaltur.com.
Qué datos pedimos. Nombre, WhatsApp y correo. Y lo que nos cuentes de tu terreno o proyecto: ubicación, precio, presupuesto y el plano catastral, si lo envías.
Para qué. Para responderte, enviarte el informe de muestra o el diagnóstico de tu parcela y prepararte la propuesta. Solo los usa el equipo que trabaja tu caso.
Con quién. No los vendemos ni los cedemos a terceros para publicidad. Pasan por los servicios que usamos para comunicarnos contigo y guardarlos: WhatsApp, el correo y Netlify, que aloja este sitio y recibe los formularios.
Tus derechos. Puedes pedir ver, corregir o borrar tus datos escribiendo a cherrera@provaltur.com.
Al enviar un formulario o pedir el informe de muestra aceptas este aviso.
