Caso de estudio · Informe de muestra
Un solar de 9,271 m² cerca de la playa. Cuánto vale, y si su proyecto lo paga.
Descarga dos informes de muestra de casos reales: el del terreno, de 3 páginas, y el completo con proyecto, de 14. Esto es lo que vas a ver en el segundo:
- Cuánto vale el terreno por comparación: US$ 280 por m², con banda y sensibilidad.
- Cómo queda en el terreno, qué unidades caben y cuánto se vende: 20 villas, 4,956 m², unos US$ 12.4 M.
- Lo que el proyecto puede pagar por el terreno, a 12 y 20 % de retorno, y el precio de venta que haría falta.
- Qué cambiaría el resultado y qué hay que confirmar antes de firmar.
14 páginas en PDF, sin nombre del cliente ni ubicación. Analizado y firmado por César J. Herrera G.
Qué vas a ver
Informe de muestra de 14 páginas: qué vale el terreno, qué cabe y si el proyecto lo paga.
- Valor por comparación
- US$ 280por m², banda 265–300
- Ventas del proyecto
- US$ 12.4 M20 villas, 4,956 m²
- Lo que soporta
- US$ 64por m², a 12 % de retorno
- Precio para que cierre
- 3,072US$ por m², supuesto 2,500
- PortadaLa respuesta en una frase y las cuatro cifras.
- Lectura para cada casoQué significa si compras el terreno y qué significa si tienes el proyecto.
- El terreno9,271.51 m² en tres títulos, comprobados de tres maneras.
- Valor por comparaciónDe dos ofertas a US$ 280 por m², con banda y sensibilidad.
- Cómo queda en el terrenoEl lote dibujado con sus 19 vértices y la huella de las villas.
- Qué se construye20 villas y 4,956 m², frente a 4,452 de la carta municipal.
- Qué unidades caben18 villas dentro de lo aprobado, y cuánto pesa entonces el terreno.
- Cuánto se vendeUS$ 12.4 M; el terreno sería el 21 % de las ventas.
- Cuánto cuestaEl presupuesto ajustado y el calendario de obra y ventas.
- Lo que soporta el negocioUS$ 64 por m² a 12 % de retorno, contra 280 de mercado.
- Precio de equilibrioEl precio de venta que haría falta: 3,072 por m².
- Qué cambiaría el resultadoCosto, preventa y superficie, uno por uno.
- Antes de firmarEstado de cada permiso y cuatro cosas que confirmar.
- Fuentes, términos y firmaLo que se revisó, un glosario y quién responde.
Cómo se llega a la cifra
Tres ofertas del sector van de US$ 225 a 350 por m². La referencia queda en el centro.
| Sensibilidad · US$ por m² | −5 % | −10 % | −15 % |
|---|---|---|---|
| T01 + T10, base adoptada | 299.25 | 283.50 | 267.75 |
| Solo T10, sin T01 | 266.00 | 252.00 | 238.00 |
| Solo T01, sin T10 | 332.50 | 315.00 | 297.50 |
Lo que debes saber. La cifra depende de dos ofertas. Sin T01, el centro baja a US$ 252. Por eso el informe muestra la sensibilidad en lugar de ocultarla.
El terreno
Segunda línea de playa, con dos calles y dos entradas.
Segunda líneaNo equivale a frente marítimo.
150 a 200 mSegún el propietario, sin medición independiente.
Dos calles, dos entradasObservadas en la inspección.
Residencial consolidadoVillas con piscina en los linderos.
La superficie se contrastó de tres maneras.
Otras cifras del expediente. En documentos de proyecto aparecen tres cifras mayores (9,418.64, 9,367 y 9,368.64 m²). El informe no adopta la mayor ni las promedia.
Permisos y riesgos
Un expediente avanzado ahorra tiempo, pero no se suma al valor.
| CONFOTUR | Clasificación provisional de diciembre de 2024 | En trámite |
| DPP | Proyecto presentado. Renovación prevista al obtener la aprobación final de CONFOTUR | En trámite |
| Ambiental | Autorización renovada el 26/06/2026 | Disponible |
| Estudios técnicos | Geotécnico, topografía y planos sellados | Disponible |
| Diseño y carta municipal | Memoria conceptual, arquitectura y carta municipal | Disponible |
Cuatro cosas que confirmar antes de firmar.
- Certificaciones vigentes de estado jurídicoLos títulos disponibles son copias de 2023 y 2024. Hay que confirmar hoy cargas, hipotecas y embargos.
- Mensura aprobada y refundición registralEl croquis es ilustrativo. Un abogado y un agrimensor confirman el área y los linderos.
- DPP y CONFOTUR definitivoVerificar el estado administrativo y la renovación.
- Acceso a playa y drenajeLos derechos de paso no están certificados y no hay estudio hidráulico independiente del canal lateral.
A vigilar
Dos titularesLa transmisión conjunta requiere a ambos.
Coherencia registralRevisar que los datos de cada título coincidan con el croquis.
Parqueo en el solarHay una zona en uso que debe entregarse libre de ocupación.
Respaldo
Lo que revisamos y lo que este informe no es.
- Inspección del solar02/10/2026, con fotografías y video
- Certificados de títuloTres parcelas
- Croquis ilustrativo refundidoAgrimensor colegiado
- Ofertas de terreno11 referencias, más controles pequeños
- Expediente de proyectoDPP, ambiental, CONFOTUR, estudios técnicos
No es una tasación certificada, ni una mensura, ni asesoría legal o financiera. No fija el precio de venta del propietario. Las cifras son referenciales y dependen de la superficie documental.
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